Nový dům krok za krokem

Myšlenka – výběr dodavatelů – výběr pozemku – projektová příprava – stavební povolení – výstavba – bydlení

Plánujete vlastní bydlení ve vlastním domě? Nemáte zkušenosti? Nevadí. Vše zajistíme za vás.

Zde naleznete podrobný návod jak začít.

Stavební pozemek

Výběr pozemku patří mezi vaše nejdůležitější rozhodnutí. Nevhodně zvolený pozemek může výrazně prodražit výstavbu RD. Rodinný dům lze změnit, pozemek však změnit nejde.

V případě, že nevlastníte stavební pozemek, můžeme vám pomoci díky spolupráci s realitními kancelářemi vhodný pozemek.

Na příslušném stavebním úřadě zjistíme územně plánovací informace. Jakou zástavbu a využití daný pozemek umožňuje, maximální zastavěnost pozemku, sklon střechy, odstupy od komunikací atd.

Zvažte:

• lokalitu
• dostupnost
• občanskou vybavenost
• orientaci, tvar a svažitost pozemku
• rozměry pozemku
• geologické a hydrogeologické podmínky
• zatížení hlukem od okolních činností
• omezení: ochranné pásma, regulativy výstavby
• přítomnost sítí
• právní a vlastnická práva
• plánovaná výstavba v okolí

Podmínky pro výstavbu

• Podmínky pro výstavbu stanovuje Stavební zákon 183/2006.
• Využití území stanovuje vyhláška č.501/2006sb O obecných podmínkách na využití území.
• Umístění stavby na pozemku musí umožnit napojení na sítě a komunikaci. Stavba nesmí přesahovat na sousední pozemek.
• Vzájemné odstupy staveb při volném prostoru mezi domy je jejich minimální vzdálenost 7 m a vzdálenost od hranice sousedního pozemku minimálně 2 m.

Finanční dostupnost

Cena výstavby rodinného domu je důležitý aspekt pro výběr RD.  Výsledná cena však nejsou pouze náklady na samotnou výstavbu, ale i následující aspekty.

• Náklady spojené s přípravou
• Náklady spojené s pořízením pozemku
• Náklady na zaměření a vytyčení pozemku, geologický a hydrogeologický průzkum, radonový průzkum
• Náklady na inženýrskou a projektovou činnost a stavební povolení
• Náklady spojené s výstavbou
• Náklady spojené s úpravou okolí
• Náklady spojené se zařízením domu

Provozní náklady domu

Důležitou částí celkové ceny jsou provozní náklady. Částku, kterou budeme muset vynakládat při užívání rodinného domu.

• vytápění domu
• ohřev teplé užitkové vody
• el. spotřebiče a světlo
• vodné a stočné
• likvidace odpadků
• pozemková daň
• fond oprav
• pojištění domu, domácnosti apod.

Dispozice domu

Dle Vašich představ Vám navrhneme dispozice Vašeho rodinného domu. Při utváření Vaší představy by jste měli myslet na správné rozložení prostor, které jsou využívány pro různé činnosti.

Například oddělení prostor pro společný pobyt, pro technickou činnost, pro osobní hygienu, pro přípravu a konzumaci jídla, pro úložné prostory, pro vstup do domu.

Velikost domu

Rodinný dům je stavba, v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení.

Velikost domu je dále často omezena regulativy pro daná území, která stanovují buď přímo poměr celkové hrubé zastavěné plochy k ploše parcely koeficientem KPP, nebo % zastavěnosti parcely. Dále může být stanovena výška hřebene a další omezující parametry

Pro rodinné domy se zastavěnou plochou do 150 m2 je nutné pouze ohlášení stavby a pro rodinné domy se zastavěnou plochu více než 150 m2 je nutné stavební řízení ukončené stavebním povolením.

Vzhled domu

Vzhled domu je nutno přizpůsobit regulativům dané lokality. Jiný typ domu je potřeba zvolit pro městskou zástavbu a jiný pro bydlení na samotě či venkově.

Obecně lze říct, že v jednoduchosti je síla i krása. Čím členitější je stavba, tím je věší riziko výskytu funkční vad – například poruchy hydroizolace nebo statické praskliny ve zdivu.

Pro vzhled domu je rovněž důležité umístění oken a prosklených částí, jejich velikost a stínění.

Konstrukce domu

Konstrukce domu a volba materiálů přímo ovlivňuje nejen cenu stavby, ale i náklady na provoz domu. Při konstrukci domu je nutné věnovat pozornost výběru stavebních materiálů, který následně ovlivňuje náklady na provoz domu. Ať již z hlediska nároků na vytápění vyvolávaných únikem tepla nebo nároků na údržbu a opravy domu, které jsou dané kvalitou materiálu a konstrukčním řešením.

Naši odborní pracovníci Vám doporučí vhodný stavební materiál.

Stavební povolení

Zisk stavebního povolení není při současné legislativě jednoduchá záležitost. Proto doporučujeme zadat vyřízení stavebního povolení odborníkům. Předejdete případným neřešitelným problémům.

Naši zkušení pracovníci Vám stavební povolení vyřídí v nejkratší možné době na klíč.

Před žádostí o stavební povolení prověřte na příslušném Úřadu územního plánování postup, podmínky a informace o možném využití území, o typu a rozsahu schvalovacího řízení.

Tyto informace je nutné zajistit před koupí stavebního pozemku. Tato Územně plánovací informace platí 1 rok ode dne jejího vydání.

Územní plánovací informace by měla obsahovat:

• podmínky využívání území
• podmínky vydání územního rozhodnutí + seznam dotčených orgánů
• podmínky vydání územního souhlasu v případě, kdy jim lze nahradit územní rozhodnutí + seznam dotčených orgánů
• podmínky provedení staveb bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu.

Územní povolení

Územní rozhodnutí o povolení výstavby uděluje rozhodnutí o umístění stavby a stanoví:

• vymezuje stavební pozemek
• umísťuje stavbu, stanoví podmínky pro umístění stavby
• stanoví její druh a účel
• stanoví podmínky pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení nebo ohlášení
• stanoví podmínky pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.

Rozhodnutí:

Rozhodnutí o umístění stavby vydává příslušný stavební úřad na základě:

• územního řízení
• zjednodušeného územního řízení

Žádost o územní rozhodnutí obsahuje:

• žádost o územní rozhodnutí – formulář
• základní údaje o požadovaném záměru
  • dokumentace k územnímu řízení
  • identifikační údaje o pozemcích a stavbách

K žádosti stavebník připojí:

• doklady prokazující jeho vlastnické právo, nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu
• rozhodnutí dotčených orgánů (seznam poskytne příslušný stavební úřad)
• stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury (seznam poskytne příslušný stavební úřad)

Průběh územního řízení

Zahájení územního řízení

• stavební úřad oznámí zahájení územního řízení a k projednání návrhu nařídí veřejné ústní jednání
• konání ústního jednání oznámí min.15 dní předem
• je-li v území vydán územní nebo regulační plán, doručuje se oznámení o zahájení územního řízení účastníkům řízení - žadateli a obci, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn a dotčeným orgánům jednotlivě, ostatním účastníkům řízení veřejnou vyhláškou
• žadatel zajistí, aby informace o jeho záměru a o tom, že podal žádost o vydání územního rozhodnutí byla vyvěšena na místě bezodkladně poté, co bylo nařízeno veřejné ústní jednání,
• zúčastní-li se veřejného ústního jednání více osob z řad veřejnosti a mohlo-li by to vést ke zmaření účelu veřejného ústního jednání, vyzve je stavební úřad, aby zvolili společného zmocněnce

Přerušení územního řízení

Stavební úřad územní řízení přeruší:

• z důvodů neúplnosti žádosti, zároveň stanoví lhůtu pro doplnění žádosti
• z důvodů uvedených ve správním řádu (zákon č.500/2004 Sb.)
• v případě, že záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat a zároveň vyzve k předložení plánovací smlouvy

Územní rozhodnutí

• schvaluje navržený záměr
• stanoví podmínky pro využití a ochranu území
• stanoví podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou dokumentaci
• vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby
• rozhodne o námitkách účastníků řízení
• v odůvodnění vyhodnotí připomínky veřejnosti
• stanoví dobu platnosti rozhodnutí, má-li být delší, než stanoví zákon
• v případě, že v územním rozhodnutí stanoví, že záměr lze provést bez ohlášení anebo bez stavebního
• povolení, stanoví v potřebném rozsahu podmínky pro provedení stavby

Doba platnosti územního rozhodnutí

• Platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší.
• Dobu platnosti územního rozhodnutí může stavební úřad na odůvodněnou žádost prodloužit; podáním žádosti se běh lhůty platnosti rozhodnutí zastaví.
• Rozhodnutí o ochranném pásmu platí po dobu trvání stavby, zařízení nebo chráněného útvaru, nestanoví-li stavební úřad jinou lhůtu

Zjednodušené územní řízení

Při splnění těchto podmínek:

• záměr je v zastavitelné ploše nebo v zastavitelném území
• záměr nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí
• žádost má všechny předepsané náležitosti
• žádost je doložena závaznými stanovisky dotčených orgánů
• souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky, a stavbám na nich
• závazná stanoviska a souhlasy účastníků řízení musí obsahovat výslovný souhlas se zjednodušeným řízením

Úlevy

Stavební úřad může podle správného řádu spojit územní a stavební řízení, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán.

Regulační plán

• Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního proStředí.
• Regulační plán vždy stanoví podmínky pro vymezení (parcelace) a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření.
• Regulační plán nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí a je závazný pro rozhodování v území                                                                                                                                                                 

Rozhodnutí o umístění stavby (jinak územní rozhodnutí) je naprosto zásadní a rozhodující.
Povolení, které ke stavbě je třeba, neboť máte v ruce doklad, že vámi vybraný RD na konkrétním pozemku lze postavit. Územní povolení nenahrazuje stavební povolení.

Stavební úřad někdy může sloučit územní a stavební povolení. Pro povolení stavby je nutní stavební povolení nebo ohlášení stavby.

Stavební povolení: podává se na formuláři Žádost o stavební povolení

K žádosti stavebník připojí:

• doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu
• projektovou dokumentaci zpracovanou oprávněnou osobou
• plán kontrolních prohlídek
• závazná stanoviska, popřípadě stanoviska nebo jiné doklady vyžadované zvláštními právními předpisy, pokud je stavebník obstaral předem /seznam poskytne příslušný stavební úřad/

Proces stavebního řízení

• Stavební úřad přezkoumá podanou žádost a připojené doklady z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést a ověří, zda:
  • je projektová dokumentace zpracována v souladu s územně plánovací dokumentací, s podmínkami územního rozhodnutí nebo územního souhlasu
  • je projektová dokumentace úplná, přehledná, byla zpracována oprávněnou osobou a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu
  • je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem
  • předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány státní správy
• Zjistí-li stavební úřad, že:
  • v projektové dokumentaci nejsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu
  • projektová dokumentace není v souladu s požadavky dotčených orgánů státní správy, s územně plánovací dokumentací, s podmínkami územního rozhodnutí nebo územního souhlasu vyzve stavebníka k odstranění uvedených nedostatků a stanoví k tomu přiměřenou lhůtu.
• Stavební úřad oznámí účastníkům řízení, kteří jsou mu známi, a dotčeným orgánům zahájení stavebního řízení nejméně 10 dní před ústním jednáním, které spojí s ohledáním na místě, je-li to účelné. Zároveň upozorní dotčené orgány a účastníky řízení, že závazná stanoviska a námitky, popřípadě důkazy mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak že k nim nebude přihlédnuto.

Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Platnost stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím. Podáním žádosti se staví běh lhůty platnosti stavebního povolení.

Ohlášení stavby: podána na formuláři ohlášení stavby

Ohlášení stavby stavebnímu úřadu vyžadují například:

• Stavby pro bydlení a rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemím podlažím do hloubky 3m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.
• Podzemní stavby do 300 m2 zastavěné plochy a hloubky 3m, pokud nejsou vodním dílem.
• Stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3m.
• Větrné elektrárny do výšky 10m a jiné.

K ohlášení se připojí:

• doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu
• projektová dokumentace

Proces stavebního řízení:

• Podání, které nemá zákonem stanovené náležitosti není ohlášením podle stavebního zákona a stavební úřad ho usnesením odloží. Usnesení o odložení zašle stavebníkovi do 15 dnů ode dne učinění podání spolu s poučením o správném postupu při ohlašování a o tom, že se stavbou nelze započít.
• Ohlášenou stavbu, udržovací práce nebo zařízení může stavebník provést jen na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. Nebude-li stavebníkovi souhlas doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, ani v této lhůtě nebude doručen zákaz platí, že stavební úřad souhlas udělil.
• Souhlas platí po dobu 12 měsíců; nepozbývá však platnosti, pokud v této lhůtě bylo s ohlášenou stavbou započato. Lhůta začíná běžet dnem následujícím po dni, kdy byl stavebníkovi doručen souhlas nebo dnem následujícím po dni, kdy uplynulo 40 dnů od ohlášení.
• Provedení ohlášené stavby může být zakázáno rozhodnutím stavebního úřadu, pokud by ohlášená stavba, terénní úpravy nebo zařízení byly navrženy v rozporu s územně plánovací informací, s regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo s obecnými požadavky na výstavbu nebo by byla umisťovaná v nezastavěném území a nebo byla v rozporu se závazným stanoviskem dotčeného orgánu státní správy. Toto rozhodnutí musí být vydáno do 30 dnů ode dne ohlášení stavby.

Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují:

• Stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů.
• Zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m2 zastavěné plochy a do výšky 5 m a mohou mít jedno podzemní podlaží.
• Vedení technického zařízení uvnitř budov a jejich stavební úpravy.
• Stavební úpravy kotelen, pokud se při nich podstatně nemění jejich parametry, topné médium nebo odvod spalin.
• Topné agregáty, čerpadla a zařízení pro solární ohřev vody.
• Přípojky vodovodní, kanalizační a energetické v délce do 50 m.
• Antény včetně nosných konstrukcí a souvisejících elektronických komunikačních zařízení do celkové výšky 15 m.
• Bleskosvody a zařízení, které tvoří jeho součást.
• Bazény do 40m2 zastavěné plochy.
• Ploty do výšky 1,8 m, které nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi a veřejným prostranstvím.
• Úpravy terénu, násypy a výkopy do 1,5 m výšky nebo hloubky, pokud nejsou větší než 300 m2 a nehraničí s veřejnými pozemními komunikacemi a veřejnými prostranstvími.
• Odstavné plochy pro jízdní kola, včetně konstrukcí pro uchycení kol.
• Stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.

Kdy lze využívat stavbu

Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu, pokud stavba vyžadovala stavební povolení.

KOLAUDAČNÍ SOUHLAS

• Stavební úřad do 15 dnů ode dne doručení žádosti stavebníka stanoví termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a současně uvede, které doklady při ní stavebník předloží.
• V rámci závěrečné kontrolní prohlídky stavební úřad především kontroluje :
  • zda stavba byla provedena v souladu s platným stavebním povolením a podle ověřené projektové dokumentace
  • zda jsou dodrženy obecné požadavky na stavbu
  • zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat život a veřejné zdraví, bezpečnost nebo životní prostředí
  • nejsou-li zjištěny závady bránící řádnému užívání stavby, stavební úřad do 15 dnů od závěrečné prohlídky vydá kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném užívání stavby

Nebo oznámení stavebnímu úřadu pokud stavba byla prováděna na základě ohlášení stavby.

• Stavba byla prováděna na základě certifikátu vydaného autorizovaným inspektorem.
• Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dní předem.

OZNÁMENÍ STAVEBNÍMU ÚŘADU

• S užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, může být započato, pokud do 30 dnů od oznámení stavební úřad rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, užívání stavby nezakáže.

Výstavba

Výstavba RD probíhá v několika fázích:

• Výkopy: výkop stavební jámy nebo pásů, příprava pro betonáž jámy nebo pásů, pokládka inženýrských sítí
• Výstavba nosných zdí
• Střecha

Po dokončení výše uvedených fází výstavby je stavba ve fázi hrubá stavba.

• Příprava pro instalaci: vytvoření prostoru pro rozvody instalací vodovodu, kanalizace, elektřiny apod.
• Úprava interiérů a povrchů: dokončovací práce, podlahy, obklady, omítky, podhledy apod.
• Úprava exteriérů: přípravy příjezdové a příchozí komunikace, osazení plotu, brány apod.
• Úprava terénu: úprava okolí RD, zahrady apod.

Další důležité aspekty pro bydlení:

• Pozemek: před zahájením samotné výstavby je nutné přesné vytyčení pozemku dle katastrálních hranic. Pozemek by měl být vyčištěn. Vzrostlé stromy lze odstranit v období vegetačního klidu na základě povolení ke kácení.
  Na pozemku by měl být zajištěn zdroj elektrické energie, osazen staveništním rozvaděčem, zdroj vody.
  
  
• Dodavatel stavby: Výstavbu RD lze provádět svépomocí na tzv, Na klíč. Pro stavbu svépomocí je nutné zajistit stavební dozor.
  Varianta výstavby formou dodavatelské výstavby Na klíč je varianta jednoduší, efektivnější a zaručující dodržení všech nutných technologických postupů. Rozsah stavby, termíny a ceny jsou dohodnuty ve Smlouvě o dílo.
  Smlouva o dílo je nezbytný smluvní vztah mezi stavebníkem a dodavatelskou firmou (stavební podnikatel dle „stavebního“ zákona č.183/2006 Sb.) Smlouva o dílo musí nezbytně obsahovat termíny plnění jednotlivých etap stavby ve vazbě na ceny za provedení jednotlivých etap, záruční dobu, zádržné po předání díla na odstranění vad a nedodělků. Nedílnou součástí smlouvy o dílo musí být položkový rozpočet stavby. Smlouva o dílo mezi stavebníkem ( fyzickou osobou) a stavebním podnikatelem ( dodavatel stavby ) bude uzavřena podle občanského zákoníku.
  
  
• Technické zařízení: Vhodné projektové navržení technického zařízení, tj. rozvody a další zařízení pro pohodlné bydlení, zajistí snadný a komfortní přístup k vodě, teplu, elektrické energie, odpadům.